不動産業の財務的特徴
不動産業は仕入（用地取得・物件取得）に多額の借入を必要とするため、自己資本比率は 30% 前後が一般的です。 自己資本比率 を一般事業会社と同じ目線で見ると過剰に低く評価してしまうおそれがあります。
含み益と簿価の乖離
不動産業は所有物件を簿価で計上しているため、長期保有物件には含み益が生じている場合が多くあります。 PBR が 1 倍を割っていても、時価ベースでは適正評価という事例があります。
REIT との違い
- 不動産株: 株式会社が物件を保有し、家賃収入と物件売却益で利益を出す
- REIT: 投資家から集めた資金で物件を保有し、利益の 90% 以上を分配する仕組み
主要指標
- NOI（Net Operating Income）: 不動産事業の現金収益力
- 含み益: 保有物件の時価 − 簿価
- 回転型 vs 賃貸型: 売買中心 vs 長期保有のビジネスモデル差
Z-Score の限界
Altman Z-Score は不動産業でも信頼性が低下します。 自己資本比率や Net Debt/EBITDA で財務安全性を評価する方が適切です。
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よくある質問
不動産業で自己資本比率はどう見ますか？
不動産業は仕入（用地・物件取得）に多額の借入を必要とするため、自己資本比率は 30% 前後が一般的です。一般事業会社と同じ目線で見ると過剰に低く評価してしまうおそれがあります。
不動産業で PBR 1 倍割れは正しい評価ですか？
必ずしも正しい評価ではありません。不動産業は所有物件を簿価で計上しているため、長期保有物件には含み益が生じている場合が多く、PBR が 1 倍を割っていても時価ベースでは適正評価という事例があります。
不動産株と REIT は何が違いますか？
不動産株は株式会社が物件を保有し、家賃収入と物件売却益で利益を出すビジネスです。REIT は投資家から集めた資金で物件を保有し、利益の 90% 以上を分配する仕組みです。